Do obowiązków właściciela lokalu należy oddanie najemcy lokalu umożliwiającego użytkowanie i utrzymywanie go w takim stanie przez cały czas obowiązywania umowy. Jak wygląda jednak kwestia dotycząca zmian i ewentualnych napraw w lokalu? Obowiązki dwóch stron regulują zapisy Kodeksu cywilnego oraz podpisana umowa.

Regulacje prawne

Zasadniczo kwestie dotyczące wynajmującego i najemcy, regulują przepisy zawarte w kodeksie cywilnym (przypisy art. 662 i 681 k.c.). Z drugiej jednak strony, zgodnie z decyzją Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 27 listopada 2012 r. (sygn. akt I ACa 830/12), podział obowiązków między stronami można dowolnie modyfikować w umowie. Wynika to przede wszystkim z tego, że wynajmowane lokale użytkowe mogą mieć różne przeznaczenie. Przepisy prawa znajdują więc zastosowanie w przypadkach, w których umowa wątpliwych kwestii nie reguluje.

 Co powinno znaleźć się w umowie

Na podstawie powyższych zapisów widać, jak istotne jest precyzyjne określenie obowiązków dwóch stron umowy. Sprawdźmy to na przykładzie: właściciel lokalu w Krakowie musi zmierzyć z konsekwencjami prawnymi, ponieważ ktoś, przechodząc po nieodśnieżonym chodniku przed jego nieruchomością, złamał nogę. Tych nieprzyjemności mógłby uniknąć, gdyby w umowie zawarta była informacja, że za utrzymanie porządku na chodniku przed lokalem oraz odśnieżanie go w zimie, odpowiada najemca.

 Najemca a właściciel – nakłady konieczne, ulepszenia, drobne naprawy

• Obowiązki właściciela – do obowiązków właściciela nieruchomości należą nakłady konieczne, które są niezbędne do normalnego funkcjonowania lokalu. Jeśli właściciel nie dopełni tego obowiązku, najemca może sam wykonać takie naprawy, po czym zażądać od wynajmującego na drodze sądowej zwrotu kosztów. Podobna kwestia dotyczy ulepszeń, które na własną rękę przeprowadził najemca. W tym przypadku właściciel może zwrócić najemcy poniesione w wyniku tego nakłady finansowe lub zażądać od niego przywrócenia stanu sprzed zmian.
• Obowiązki najemcy – zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, za drobne naprawy odpowiedzialność ponosi najemca lokalu. Do drobnych napraw należą, m.in. malowanie ścian, naprawy drzwi, okien i podłóg.

Najważniejszym elementem regulującym wzajemne prawa i obowiązki jest umowa, którą można w zasadzie dobrowolnie skonstruować. W przypadku sytuacji, które nie znajdują uzasadnienia w umowie, zastosowanie znajdują przepisy Kodeksu cywilnego.